O Anuário de Dados da FC ANALISE 2025 revela um cenário que merece atenção: apenas 17% das propostas de locação vieram da Classe C (renda entre R$ 1.525 e R$ 4.607), e dentro desse grupo uma parcela significativa apresenta elevado comprometimento de renda para aluguel.
Considerando que esse grupo representa cerca de 61% da população brasileira, mais de 130 milhões de pessoas, segundo a FGV Social (2024), o resultado é uma pressão financeira significativa, que repercute diretamente na capacidade de muitos potenciais locatários.
Pressão financeira da Classe C
Apenas 30% dos candidatos da Classe C conseguem manter o comprometimento da renda dentro do limite de 30% exigido pelo mercado, considerando aluguel de até R$ 1.500.
Nos demais 70%, uma parte significativa (32%) compromete cerca de 40% da renda, havendo ainda casos extremos que chegam a 60%. Esses números evidenciam o risco estrutural e a reduzida margem financeira disponível para esse público.
Esse padrão mostra que o mercado precisa olhar além dos números brutos e considerar a fragilidade financeira de parte relevante da demanda.
Oportunidades perdidas
Estudos do Índice FipeZap (compilado pela Exame) e do QuintoAndar indicam que imóveis de menor valor de venda tendem a apresentar rentabilidade de aluguel superior aos mais caros. Isso acontece porque, embora o preço de aquisição seja mais baixo, o valor do aluguel no mercado não se reduz na mesma proporção, elevando o rental yield. Além disso, a alta demanda por unidades acessíveis reduz a vacância e garante maior continuidade na geração de renda.
Oferta disponível (ZAP, março/2026 – amostragem de anúncios):
- 387.611 apartamentos anunciados no total
- 42.538 apartamentos para alugar até R$ 1.500
Ou seja, apenas 11% da oferta nacional (nessa amostragem) está nessa faixa de preço.
Esse descompasso revela um público amplo diante de uma oferta proporcionalmente restrita. Como os anúncios nos portais são majoritariamente feitos por imobiliárias, os dados sugerem que grande parte delas ainda não explora esse segmento.
Por outro lado, conforme discutido no artigo “Do desafio à oportunidade: como a Reforma Tributária impulsiona a atividade imobiliária” (publicado em 4 de março de 2026 no blog da FC), o aumento de impostos não deve atingir a maioria dos proprietários. O verdadeiro impacto será a redução da informalidade e a profissionalização do setor, abrindo espaço para que imobiliárias ampliem sua atuação nesse mercado.
O problema
Em entrevista com dois gestores de imobiliárias de grande porte, parceiras da Comunidade FC, ambos destacam que a baixa presença das imobiliárias nessa faixa de aluguel não se deve a desinteresse do setor, mas sim à cultura dos proprietários.
Segundo Edison Parente, VP da Imobiliária Renascença, do Rio de Janeiro:
“Por uma questão cultural e também financeira, os proprietários de imóveis com aluguel até R$ 1.500 procuram menos as imobiliárias e o mercado ‘formal’ de anúncios.”
Muitos desses proprietários preferem negociar diretamente com o inquilino para evitar taxas de administração ou custos contratuais.
“Se resolvem mais no ‘boca a boca’, nas placas, e costumam alugar direto com o inquilino” – complementa Edison.
Já para Lucas Muller, diretor da Ibagy Imóveis, na Grande Florianópolis, o fator mais determinante é a valorização imobiliária:
“Na nossa região a valorização imobiliária foi muito grande nos últimos anos. É muito difícil encontrar um imóvel abaixo de R$ 1.500 de aluguel.”
Essa realidade empurra a Classe C para um comprometimento de renda acima do limite saudável.
“Os poucos imóveis ainda nessa faixa são muito simples ou tipo quitinetes, que em sua maioria acabam sendo alugados direto por proprietários” – confirma Lucas.
A solução: tecnologia, processos e inteligência de dados
Para ampliar o alcance das locações nessa faixa, é preciso enfrentar três desafios centrais: risco da operação, menor remuneração e a informalidade que limita o acesso a esse mercado.
A integração entre tecnologia e processos bem estruturados reduz riscos e garante a eficiência necessária para operar grandes volumes de negócios com margens menores, enquanto a inteligência de dados orienta decisões estratégicas e aponta o melhor caminho.
Risco
Uma análise de crédito apoiada em inteligência de mercado mitiga a pressão financeira ao considerar variáveis comportamentais e econômicas processadas por algoritmos preditivos, como o FC Score, por exemplo. Essa abordagem identifica, com maior precisão, quem historicamente prioriza o pagamento do aluguel, mesmo em cenários com essa pressão. O resultado é mais segurança e produtividade para as equipes de locação, que conseguem fechar mais negócios com menos recursos e menor exposição ao risco.
Processos
A profissionalização dos processos de contratação é a porta de entrada para novos proprietários e inquilinos, sem o custo operacional de processos fragmentados ou mal estruturados. A eficiência deve estar presente em todas as etapas, da análise à vistoria, passando pela assinatura do contrato, pelo contato comercial e pelo suporte. Estruturados e apoiados em tecnologia, esses fluxos garantem agilidade e a eficiência necessária para garantir lucratividade, mesmo numa faixa de aluguel com menor remuneração.
Inteligência de Dados
A expansão orientada por dados transforma informação em estratégia prática. Isso gera vantagens competitivas como maior conhecimento da carteira, melhor alinhamento entre estrutura e perfil dos clientes, comunicação mais eficaz com proprietários e inquilinos e, por fim, maior rentabilidade ao absorver novos clientes sem grandes mudanças operacionais.
Conclusão
A reforma tributária abre um novo “oceano azul”, em que processos de contratação bem estruturados, tecnologia e comunicação direcionada ao perfil desses proprietários tornam-se o fator decisivo para conquistar uma fatia ainda pouco explorada do mercado.
Embora o comprometimento de renda e o baixo ticket sejam desafios reais para se trabalhar com a Classe C, eles não precisam ser barreiras. Com inteligência aplicada, é possível oferecer segurança aos novos proprietários e ampliar o acesso à moradia aos inquilinos que, à primeira vista, seriam desqualificados. Assim, o mercado de locações pode se expandir de forma sustentável e rentável.
A oportunidade está por vir. A inteligência será a chave para aproveitá-la.
