Garantidoras trazem previsibilidade financeira. Mas a Análise de crédito da Imobiliária protege seu ativo mais valioso: o proprietário.
Quando se fala em inadimplência no aluguel, é comum que o foco esteja apenas no valor não recebido. Nesse contexto, as garantidoras cumprem um papel importante ao trazer previsibilidade financeira para o mercado de locação.
Mas existe uma diferença fundamental que muitas vezes passa despercebida: o risco da garantidora não é o mesmo risco da imobiliária.
Para a garantidora, a inadimplência faz parte de um modelo estatístico e financeiro calculado.
Para a imobiliária, cada contrato inadimplente impacta diretamente a relação com o proprietário, a saúde da carteira e a reputação do negócio.
É por isso que analisar o perfil do inquilino, mesmo quando existe uma garantidora envolvida, não é redundância nem burocracia extra. É gestão ativa de risco.
Uma garantidora locatícia protege o recebimento do aluguel em muitos cenários, mas não protege a experiência do proprietário.
Quando o inquilino atrasa, principalmente precocemente, o proprietário questiona:
- Por que esse perfil foi aprovado?
- O risco foi bem avaliado?
- A imobiliária conhece o perfil de risco do inquilino que está no meu imóvel?
O controle do risco precisa continuar com a imobiliária
Ao realizar sua própria análise de crédito, independentemente da garantia exigida no contrato, a imobiliária mantém o controle estratégico da operação. Na prática, isso significa:
- Proteção da imagem da imobiliária junto ao proprietário
- Redução da sinistralidade da carteira perante garantidoras
- Menor custo operacional com inadimplência e sinistros
- Aumento do LTV da locação, com menos trocas de inquilinos e menor custo de reposição
- Gestão consciente do risco total da carteira, e não apenas do recebimento pontual
Analisar o inquilino é, portanto, uma decisão de longo prazo, não apenas uma etapa operacional.
O mercado já está se movendo nessa direção
Casos recentes noticiados pela imprensa mostram que a inadimplência voltou ao centro das decisões estratégicas das imobiliárias.
Em Passo Fundo (RS), por exemplo, veículos como o GZH / G1 e a Rádio Uirapuru destacaram o aumento da inadimplência nos aluguéis e a resposta do mercado local: revisão de regras e fortalecimento da análise de crédito dos inquilinos.
Em entrevista, Ricardo Bortolini, CEO da Imobiliária Bortolini, referência na região e integrante da comunidade FC desde o início de 2025, destacou que a empresa já havia profissionalizado esse processo. O resultado é um dos menores índices de inadimplência da região, fruto da avaliação criteriosa do perfil financeiro dos inquilinos, antes da assinatura dos contratos, com uso de garantias como seguro-fiança e título de capitalização.
Análise de crédito não é barreira. É filtro de sustentabilidade
Avaliar o inquilino mesmo quando existe garantidora não significa dificultar a locação. Significa:
- Aprovar melhor
- Reduzir conflitos
- Preservar o proprietário
- Sustentar o crescimento da carteira
A imobiliária que terceiriza completamente a decisão de risco perde autonomia.
A que mantém a análise como parte central do processo lidera a gestão da carteira.
Conclusão
Garantias são importantes. Mas gestão de risco é responsabilidade da imobiliária.
O futuro da locação não está em eliminar garantias ou burocratizar processos, está em decidir melhor, com dados, critério e visão estratégica.
Analisar o inquilino, mesmo com garantidora, não é excesso de zelo. É proteção do negócio, da marca e do relacionamento com o cliente que fornece o produto que sustenta a operação: o proprietário.
