A nova lei na Espanha
Em 2025, a Espanha aprovou a Lei Orgânica 1/2025, que mudou radicalmente as regras para aluguel de imóveis por temporada em plataformas como o Airbnb. A principal exigência é que os proprietários só podem transformar suas residências em hospedagem turística com a aprovação da comunidade de moradores, obtendo o aval de pelo menos três quintos dos condôminos. Além disso, foram estabelecidas multas pesadas, que podem chegar a 600 mil euros, para quem descumprir a norma. O objetivo central é conter a crise de moradia, devolver imóveis ao mercado residencial e reduzir a pressão sobre os preços de aluguel.
Medidas em outros países
A Espanha não é um caso isolado. Diversas cidades ao redor do mundo já vêm impondo restrições semelhantes: Barcelona anunciou que proibirá totalmente aluguéis de curto prazo até 2028; Nova York, desde 2023, só permite aluguel de curto prazo se o anfitrião estiver presente; Berlim exige licença específica para aluguel turístico desde 2016; Amsterdã limita locações a 30 dias por ano; e Lisboa criou zonas de contenção para proteger bairros residenciais. Essas iniciativas refletem uma preocupação comum: proteger comunidades locais, garantir acesso à moradia e reduzir os efeitos da turistificação em áreas urbanas.
Situação no Brasil
No Brasil, o debate avançou de forma significativa. A principal mudança foi a consolidação da decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconheceu o direito dos condomínios residenciais de deliberarem em assembleia sobre a permissão ou proibição de locações por temporada. Isso significa que, sem autorização formal dos condôminos, o proprietário não pode disponibilizar seu imóvel em plataformas de hospedagem. A medida busca preservar a função residencial dos prédios, reduzir conflitos de convivência e evitar a “hotelização” dos condomínios.
Esse movimento aproxima o Brasil das práticas já adotadas em outros países, mostrando que a regulação das locações de curto prazo é uma tendência mundial. Ao mesmo tempo, abre espaço para que muitos imóveis antes destinados exclusivamente ao turismo migrem para a locação tradicional, fortalecendo o mercado formal e ampliando a oferta de moradia.
Esses imóveis poderão migrar para a locação tradicional, entretanto, é importante que as imobiliárias se atentem às características desses imóveis e ao perfil dos proprietários, para que essa conversão seja feita da melhor forma e as expectativas sejam atendidas.
Estratégia para imobiliárias
Para convencer proprietários a migrarem para a locação tradicional, é essencial destacar os benefícios: contratos de longo prazo oferecem estabilidade financeira e previsibilidade de renda; há maior segurança jurídica, já que o modelo está consolidado e evita conflitos condominiais; o imóvel sofre menos desgaste do que em uso turístico intenso; e a tributação é mais clara, reduzindo riscos de autuações fiscais.
Além disso, as imobiliárias podem trabalhar esses imóveis considerando suas características específicas. Muitos estão localizados em cidades turísticas e já são mobiliados, o que pode ser um diferencial para públicos como executivos em mobilidade temporária, estudantes de pós-graduação ou intercâmbio, e famílias em transição de cidade ou reforma da casa.
Os canais de divulgação também podem ser ajustados: portais imobiliários especializados, redes sociais segmentadas (como LinkedIn para executivos e grupos universitários para estudantes), além de parcerias com empresas e instituições de ensino.
Conclusão
A regulamentação das locações por temporada representa um verdadeiro divisor de águas no Brasil e no mundo. Para as imobiliárias, esse cenário abre uma oportunidade única: apoiar os proprietários na transição para a locação tradicional, mostrando que essa modalidade oferece maior segurança jurídica, menos esforço operacional e uma rentabilidade consistente, além de ser mais sustentável a longo prazo. Ao direcionar esses imóveis para públicos específicos e utilizar os canais de divulgação mais adequados, é possível atender às expectativas dos proprietários, gerar valor real e fidelizar clientes. Assim, o que antes parecia um desafio regulatório se transforma em um novo e promissor nicho dentro do mercado de locações tradicionais.
